How to sell the house for more money? Sellers want to get a good offer when they are ready to sell their home. And this good price is the value recognized by both the seller and the buyer, so there will be a binding contract. Therefore, in addition to the fact that the seller thinks […]
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今天要跟大家分享Proposition 19 關於小孩繼承父母自住房 https://youtu.be/jRjsQ39VjFw 第一部分：稅基變更 任何房屋在買賣或者轉換屋主時，房屋評估值 Assess Value 也會跟著重新計算。隨著地價稅的稅基(Base Value) 變動 所需繳交的地價稅額也不會同。 第二部分：稅基更動豁免所需滿足條件 Proposition 19 中 關於孩子繼承父母的房子時 只要滿足以下條件 即可享有稅基更動豁免。 這一項在2021/2/16 開始生效 房屋，必須是父母的自住房 （如果是投資房還是要重新計算喔） 一年內，繼承者之一必須入住 並且將此房屋成為自己的自住房（假設：爸媽房子給兄妹二人，兩人之一 一年內搬進去住即可） 須在一年內，申請豁免重新評估地稅。 第三部分：額度受限＆範例說明 雖說可享有豁免重新評估地稅 ，但對於免重新計算的房產額度是有規定的。 免重新評估值為 房屋轉移前的assessed value評估值 + 100萬 舉例：2015 購入30萬房產 地稅 1%, 那麼地價稅總額即為三千美元 ：$3,000 (Assessed Value $300,000 x 0.01=$3,000) 小孩在4/16/2021繼承房屋時 當時 房屋市值 180萬 套用 免重新評估值 計算方式 房屋轉移前的assessed value
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今天要跟大家分享Proposition 19 關於55歲以上屋主置換房產 https://youtu.be/_TyPTfHwO6w 如果您年滿55歲,而您同時正在考慮換房，一定要了解proposition 19。 您有過這些的想法，但是“擔心”換房時，地價稅也會因房價變高 而增高！毋須擔心！ 2021/4/1 起 加州政府推出的 proposition 19 中 其中一項優惠 就是 針對屋主55歲以上置換房產時，可以享受稅基(transfer the “Taxable value”)可以轉移到位於加州任何地方的新房產。簡單的說 就是只要滿足所需條件.即可將你現有的地價 移轉至新房,即使是新購入物業價高於現有房產 也適用。 條件有： 年滿55歲 現在居住的是自住房 (primary) {自住房轉自住房） 兩年之內完成買賣房 （先買後賣或是先賣後買 都可以） 除此之外， Proposition 19 還有幾項值得highlight 的部分 從零計算，一人最多三次房屋置換時享受稅基的優惠 沒有county 區域限制 可以在全加州之內換 不受限 新房購買的價格 （新房購買價格可以高於現有的房屋價格） 常見問題： 如果購買新房另加小孩子的名字 可以申請嗎？ 是的 仍可以申請proposition 19 如何申請？時間: 買賣都已經完畢的兩年內; 需要填寫申請表遞交申請給當地The assessor of the
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今天要跟大家分享外國人如何在美國貸款 https://youtu.be/wmPoCBF-Tig 之前在 “外國人如何在美國買房的Q&A 特輯”中 有提過， 即使是外國人在美買房也是可以透過貸款來降低一開始的持有成本。 第一：什麼是外國人貸款 外國人貸款主要是給予目前在美國沒有任何報稅紀錄或是有報稅但是不滿兩年的購房者。 第二：貸款需求 以下列舉幾個常見的需求 1.相對需要比較高的自付額。一般來說，針對外國人貸款，銀行（貸款公司）會要求比較高的自付額（大約落在40%-50%) 2.1-5年不等的還款押金 (reserve) 以確保貸款人有能力償還貸款。 3.開戶＆存款時間。大家比較好奇的是，自付額的部分,如何付款? 大部分銀行都會要求這筆錢需要在銀行兩個月以上，所以您可以選擇在美國開戶，將自付額的款項匯到美國帳戶，存放兩個月以上。兩個月是以貸款放款前的兩個月計算。 貸款的部分，不用擔心一輩子都要在同一個貸款方案裡，因為當利率比較好或是有更好貸款方案，可以與貸款銀行詳談選擇重新貸款。例如，在2020年 利率相對較低，很多屋主都借此機會重新貸款。 第三：需要哪些證明來獲得貸款 外國人入境美國，有各種不同類型的簽證。銀行會根據你的簽證類別 而要求不同的資料 以利 審核貸款的申請。 例如： 如果您持有的簽證是B1/B2，銀行可能會要求您提供國內收入證明 如果您持有的簽證是F1/H1B/L1，銀行可能會要求您提供資產證明 本內容所包含得訊息僅供參考。如果您需要更詳細的貸款計畫，請直接諮詢貸款人員，以獲得最新的貸款利率與方案喔。
今天要跟大家分享1031 Exchange 投資屋置換 投資屋換投資屋 自住屋就不可以申請1031 Exchange 嚴謹的時間要求 Escrow Close 後 即不能提出1031exchange。所以在房屋交易過程中，寫在合同裡 告知買賣的另一方並獲得允許，並且務必escorw close至少一週前 決定1031 Exchange的公司。 45天內- Escrow Close後, 45個calendar day 需要向1031 Exchange 公司提供三個置換房屋的清單。 180天內，需要在提供的三個置換房屋中 完成1031 Exchange 。 1031 Exange 特色 可以享有Tax Defer 將增值稅延後到下一個置換房屋 投資屋換投資屋 ，可以一直延續
1031 Exchange 投資屋置換 Tax Defer 延後增值稅繳納時間 Read More »
今天要跟大家分享南加州買房closing cost 包含哪些？ 何謂closing cost? 顧名思義就是購買房子時，在房產交易结算時 所需支付给貸款機構和第三方相關费用。 主要分為一次性費用和重複性費用。 一次性費用 （Non-Recurring Buyer Closing Costs）：只需要在這次交易裡的一次性支付費用。 例如： 1.Escrow Fee (交易託管費用） 2..Lender Fee （貸款相關費用） 3.Title Insurance Fee 產權保險費用 4.Government Charges 政府相關收費 5. Property Report 房屋檢查報告 6. HOA Transfer Fee 重複性费用 （Recurring Buyer Closing Costs）：是買家在未来需要多次重複性支付的费用。 其中包括： 1.Homeowner’s Insurance 房屋保險 2.Property Tax 地價稅 3. Interest 貸款利息 4. HOA Fee 每月交的物業管理费 以上就是基本的closing
交易中的Closing Cost 都包含什麼? Read More »
今天要跟大家分享買房後在照顧房子上每年會有的基本開銷 第一： Property Tax 地價稅 房屋稅Property Tax , 一年分兩次繳。細節可以參考這個影片。 大部分 地價稅平均落在 1-1.2%， 每年最多2%漲幅。 除了地價稅之外 如果在新開發地區的新房 可能會有special assessment – mello roos 關於新區開發稅 可以在看房時 直接詢問建商。 第二：Home Insurance 房屋保險 在這裡我一定會建議所有買家 一定要買房屋保險。 如果您購買房子選擇貸款，Lender 也會要求保險來保障這個資產。 除了自住屋有保險,那麼屋主將房子出租務必要買 landloard insurance. 出租屋保險 保險,雖然是一筆開銷,但絕對是對資產保障很重要也不缺少的一環。 如果是投資，除了穩定的租金報酬為主之外，也可以以房屋未來增值的空間為考量。 不管自住還是投資，沒有完美的房子，只有更適合的房屋。 您的需求一定要和房屋經紀人詳細探討。 第三：HOA 物業管理費 HOA 為 Home owner association 的縮寫 也就是物業管理。 如果房子有HOA,每個月需要繳月費。費用主要是為了維護社區的公共建設與環境 (例如球場 游泳池 健身房 散步步道）小區街道綠植培養＆照顧等等。 有些HOA 對於condo
今天要跟大家分享什麼是FIRPTA 1980年通過的《外國人投資房地産稅法》（Foreign Investment in Real Property Tax Act，簡稱FIRPTA）規定，外國人出售在美國投資的房地産時，必須繳預扣所得稅。 何謂外國人，簡易來說就是非美國人（non a U.S. citizen or a U.S. resident Alien) [聯邦Federal]賣房時的繳預扣所得稅 withholding tax 百分比，根據您的房產是自住還是投資 還有賣價價格不同，而有所差異。 以自住房來說， 房屋賣價100萬以上的外國人 withholding tax是15% 房屋賣價100-30萬的外國人 withholding tax是10% 房屋賣價30萬的外國人 withholding tax是0% 如果您的房子是投資房，不管賣價多少，外國人 withholding tax統一是15% 除此之外，加州州稅3.33%。 因此，在加州，房屋賣價100萬以上的外國人 withholding tax可高達18.33%。 在房屋交易Escrow流程下，每一位賣家需要提供SELLER’S AFFIDAVIT OF NONFOREIGN STATUS (FIRPTA) OR 由Escrow 提供QS 來說明賣家是不是外國人。如果賣家是外國人，Escrow 會依照您房價與自住房或投資房等條件來預扣所得稅。 在第二年報稅時，國稅局會將多扣的所得稅退回給您。 如果有一個以上的外國人賣家，需要一個以上的SELLER’S AFFIDAVIT OF NONFOREIGN
FIRPTA, 外國人（非美國人）賣房 需要了解的withholding tax, UP TO 18.33% Read More »
今天要跟大家分享的外國人如何在美國買房Q&A https://youtu.be/K-hVa-mGyRs 如果你有小小心動在美置產，不管是為了未來鋪路，還是看重更具效益的資產規劃 ，但是對於在美買房的可行性充滿大大小小的問號？ 以下我們收集了最常見的 Q &A，一一破解外國人買房的大疑問？ Q1: 外國人可以在美買房嗎？ YES YES!!!! 不管你是長期居住在美的外國人還是一步都還沒踏進美國國土的人，都是可以在美買房的。 Q2: 一定需要親飛一趟嗎? NO NO NO!!! 現在科技超便利性，不需親飛一趟 即可無時差 近距離的觀賞現場拍攝影片還可以選擇更具臨場感的3D呈現 ，讓買家即使在線上也有身入其境的看房。 除了高科技看房服務外，美國房屋的公開透明化讓房屋資訊非常完整，包含房屋屋齡，室內外尺寸，幾房幾衛，售價等。除此之外，現在所有文件都是以電子簽名，您可以直接在線上完成所有文件。 Q3: 那麼一大筆金額匯款買房安全嗎？ 匯款買房金額不是直接到賣方帳戶也不是到Agent 而是到Escrow Account. Q4: 除了房屋售價會不會有一堆隱藏費用? 由如前面所說的 美國買賣房屋，每一步都是透明公開 ，費用每一筆都是清清楚。 除了屋價本身，在買賣房交易過程會有 1. 房屋檢查費2. 房屋產權保險3. 房屋估價費用4. 房產稅 除了上述費用，會因為所屬地點或個人需求 舉例： 社區管理費 城市房地產轉讓稅務city transfer tax 貸款手續費 如果需要貸款 Q5: 外國人身份還可以貸款買房嗎？ 可以的。部分銀行有提供外國人貸款服務。可以與銀行諮詢，找到適合的貸款方案。 Q6: 短期之內都不會來美，但想將房出租，該找誰幫忙管理房子？ 會建議大家透過專業物業公司， 管理您在美國的租賃。 Q7：在美國買房後，小孩可以在附近的中小學唸書？ 只要小孩有合法身份是可以的，小孩可以在房子所隸屬的學區就讀。
今天要跟大家分享外國人如何在美國加州買房的 SOP 第一步： 首先需要找到 專業且值得信賴的 Real Estate Consultant 在加州執業的consultant 都需要有執照。透過專業人士 ，購買房屋是對自己的資產有一定程度的保護 。 第二步： 先了解置產目的（是用來自住還是投資） 先了解置產的目的是要自住還是投資。 如果是要自住，有小孩的家庭會需要考量學區，如果是因工作因素購買，那麼通勤可接受的距離就會納入考量 。畢竟加州那麼大，應該不會想每天開長程。 除此之外 新房的周遭環境,生活機能,治安等等，都需要一併評估。 如果是投資，除了穩定的租金報酬為主之外，也可以以房屋未來增值的空間為考量。 不管自住還是投資，沒有完美的房子，只有更適合的房屋。 您的需求一定要和房屋經紀人詳細探討。 第三步：明確的預算 購房區域範圍和房屋的必要條件 不管是現金還是貸款購買，都要認真規劃自己可負擔的總房價。 擬定預算挑選出理想區域，同時加入對房子的必要或是次要條件。 例如長輩們或許只想坐南朝北的獨棟住宅; 投資客的話 或許希望多房多衛，達到出租最大報酬率; 有就讀學區需求的家庭，則會考量分數高的學區。 總之，不管是預算,購買地點,還有不能割捨的必要條件，都要一一列出。越詳細越能幫助自己快速篩選房子。 第四步：開始看房囉 如果可親飛一趟，一邊觀光 一邊看房，同步了解美國物業情況。 但如果真的無法親飛一趟 也無需擔心，現在科技超便利性，不需親飛一趟 即可無時差 近距離的觀賞現場拍攝影片還可以選擇更具臨場感的3D呈現 ，讓買家即使在線上也有身入其境的看房。 除了高科技看房服務外，美國房屋的公開透明化，讓房屋資訊非常完整，包含房屋屋齡，室內外尺寸，幾房幾衛，售價等。 第五步：下offer 成交 遞交您同意的房屋購買合同。買方遞交房屋購買合同，合同內容包含購買金額，繳交保證金的時間 (EMD)以及各項條件(contingency)與時間(when to provide documents or remove contingency)。 買賣雙方都要遵照簽署的房屋購買合同，提供所需的文件或完成事項。 當賣方簽署您遞交的房屋購買合同時 則代表雙方達成協議，就可以進行下一步，Open Escrow。 第六步：Escrow 進入Escrow 是必備的交易流程。透過第三方 (escrow)，可以保障權益，也協助雙方，更順利完成交易。