買房相關資訊 – Janice Chen

投資報酬率 5% or 2% 應該選哪一個？

很多客戶都會詢問，在台灣和加州購買房產時，投資報酬率的相對比較。購買房產時需要考慮很多因素。客觀來說，如果是投資是可以考慮到加州買房投資。原因有以下三點： 1. 分散投資風險 2. 提高投資報酬率與獲利空間* 3. 房地產每年平均升值在台北買一間30坪房屋的價錢2500萬元，出租投資報酬率大概落在1-2%. 根據全球數據庫計算，2023年全球347個主要城市，市中心租金收益率，台北是1.1％，台中是1.9％，高雄是2％。從數據來看，扣除房屋所有持有成本例如地產稅、保險費等，以持有20年以上的房屋，加州房價平均增值率可在每年5~6%左右。在南加州買一套2500萬房屋，投資報酬率大概5.57%, 除了高投資報酬率外，還可以有前後院的獨棟別墅。 Resource from calculator.net 在南加州投資房產，除了投資報酬率高外，根據長期統計美國房地產每年平均升值約為6%，在過去兩年，Riverside的房地產平均升值約為8%，有些城市超過25%。投資並持有房產，相對於銀行存款，是一種不錯的投資選擇。如果您有興趣在南加州買房，請聯繫Janice Contact Janice Chen for More Information

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重磅消息：預測美聯儲在2024年會有6次降息

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這對想購買房產的你是好消息嗎？降息(Cut interest rates)，透過調降基準利率促使現金流動增加，現金流則能成為投資或消費，從而實現刺激經濟活動的目的。降息通常是為了刺激經濟增長，降低借款成本，促進投資和消費。利率下降後，會吸引更多買家和投資客進入購房市場，在房源供應不足的情況下，就有可能會刺激房價飆升。因此對於剛需的買家，現在是最佳的時間點投資房產。因為等到美聯儲降息，到時會有更多競爭者一起競標稀少的房源，就有很高的可能需要加價購買。富蘭克林證券投顧表示，芝商所FedWatch工具顯示，市場認為聯準會在2024年1月之前都將按兵不動，不再升息，而降息時點可能提前至2024年3月。如果您有購房相關問題可以聯繫我。 Contact Janice Chen for More Information

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房屋淨值增加五年來大幅成長

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From Palmagent Inc. 上方圖示表示美國過去5年房價漲幅！平均57.3% 下方圖示是房主如果在 5 年前購買房屋，五年後可以擁有多少淨值？舉例: 五年前原本購買房屋價格是45萬五年後的今天房屋估價約為58萬9千5百估算淨值為$209,303 讓我們聊聊我如何幫助你成為屋主！如果您在買新房的過程中，有任何問題，歡迎與我聯繫。

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簽完新房合約後悔了，但是開發商不給退訂金，我該怎麼辦呢？

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首先，簽房屋合約之前一定要仔細看所有的條件，了解開發商在合約上有沒有任何特殊的要求和規定。一來可以知道自己的權利，二來如果有突發狀況能知道可以怎麼處理。假使已經和開發商簽好合同，但因為某些原因，不想繼續買，而開發商有規定一定時間範圍外取消房屋交易則不退訂金，在這種情況下，您有兩個做法，第一，按造合約，因無法履行義務完成交易，訂金無法拿回。第二，在開發商可以允許的情況下，轉讓合同或是轉讓產權。在第二的做法，您需要特別注意，有沒有Private note 的需求，如何清楚完整完成轉讓交易。我們會盡最大努力來與開發商溝通，協助您拿回已付的訂金，妥善完成交易與文件。如果您在買新房的過程中，有任何問題，歡迎與我聯繫。

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Home Inspection 需要注意的房屋檢查內容

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今天要跟大家分享Home Inspection 需要注意的檢查內容房屋檢查是極其重要的。開啟Escrow時，買方要趕快安排房屋檢查。房屋檢查指的是經由檢查師對房子做基礎檢查，內容包括： 1、房屋基本結構（STRUCTURE）例如：地板（Floor）、牆壁（Wall）、門窗（Doors and Windows）等的檢查。 2、地基（FOUNDATION）通常來說地基有四種：Basement，Crawl space，Pier and Beam，Slab。如果地基有問題，通常成本都不便宜。地基的常見問題包括土壤沉降（settling），沉積鹽（ellforescence），豎向裂縫（vertical crack），橫向裂縫（horizontal crack）。 3、屋頂（ROOF）一般檢查屋頂的結構(roof structure)、通風(ventilation)、屋頂類型(roof type)、雨水槽(gutter)等。 4、供電系統（ELECTRICAL SYSTEMS）主要檢查房屋的配電系統，例如：電箱(electrical box)、斷路器（circuit breaker)、接地線(grounding wires)、排氣扇(ventilating fan)等。 5、供排⽔管（PLUMBING）主要會檢查廁所(bath room)、浴室(shower room)、水槽(sink)、水龍頭(faucet)等區域。舉例：檢查飲用水管道的材料（比如用銅管會更好，不會有鋁管生鏽的問題），排水，廢水等。 6、冷暖設備（HEATING AND A/C SYSTEM） 7. 電氣設備 (ELECTRICAL EQUIPMENT) 洗碗機(dishwasher)、烤箱(oven)、內置微波爐(built-in microwave)、廚餘處理器(disposer)、煙霧報警器（smoke detector), 車庫門 (garage door）等 8. 外部檢查（Exterior Evaluation）檢查外牆(exterior walls)、車道(driveways)、、人行道(sidewalk)、草坪綠化(lawns)等。一般房屋檢查大概要需要兩到三個小時，如果房子越大所需的時間會更長一些。房屋檢查當天，買家可以參與，有些檢查師會邊檢查邊分享房屋概況，以及解釋注意事項或可能存在的問題。以上就是需要注意的八大房屋檢查內容如果您在買房或是賣房的過程中，有任何問題，請歡迎與我聯繫。

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Closed Escrow 拿到鑰匙後，您應該要做的事

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今天要跟大家分享拿到鑰匙後應該做哪些事首先先恭喜您在歷經了找房,看房,開啟Escrow, 最後完成房屋交易。不管你是快速完成購房，還是花了較長的時間，都要恭喜您買到自己心儀的房屋，拿到屬於您的鑰匙。在開啟新的生活前 (或著說在拎包入住前)，您需要做哪些準備工作呢？讓入住過程順順利利同時有滿滿的安心感。以下有幾點入住前的準備工作和大家分享。第一：更換新的門鎖拿到鑰匙時，可以先去附近有製作鑰匙的店家，例如: Costco, Home Deport等，將家裡門鎖統一都換掉。讓自己成為全新鑰匙的主人。第二：開通水電.煤.垃圾和網路以上四項是可以說是維持最基本生活品質的必配品。您可以向當地的隸屬的公司開通水電煤。並向垃圾資源回收公司預定垃圾桶。以及和網路公司簽訂居家網路。第三：聯繫搬家公司在Escrow 快close 之前，就可以和搬家公司預約需要move in 和move out的時間。提早安排以確保搬進新家的時間不被耽誤。第四：更改Mailing 郵記地址避免USPS信件寄錯地址, 舉例：銀行,雜誌,DMV,保險, 車商等等。即時更改郵件地址，為了避免錯失重要文件。 USPS Change of Address: https://rb.gy/e8c5v 第五：各別個案每個人每個家庭情況不同需要提前安排的事會因人而異舉例：如果有就學小孩的家庭會需要安排轉學，提先到新學校辦理註冊手續。如果有小區管理HOA，需要知道小區管理費用的繳交方式與費用等。如果針對新房子有維修計畫，需要和Licensed Contractor 預約時間進行維修。大家別忘了，如果裝修新房，有任何需要拿permit的工程或是需要先通過HOA 允許的都要事先申請喔。以上就是入住新房前，屋主可以提前準備好的工作。如果您在買房或是賣房的過程中，有任何問題，請歡迎與我聯繫。

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Escrow 流程(1-16天）

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今天要跟大家分享Escrow流程(1-16天）或許對尚未有房產交易經驗的人，Escrow可能聽起來可能有點陌生。這支影片會跟大家快速分享Escorw，幫助大家有基本的架構認知。 Escrow公司是一個第三方的託管公司也是大家常說的 “代書公司”。依照買賣雙方達成協定的合約代書協助完成房屋交易，立場中立，確保買賣雙方都有履行自己該做的事，在所有條件都達成後，Escrow公司才讓賣家拿到錢買家拿到房屋。買家遞交Residential Purchase Agreement (RPA)時，就寫下房屋交易所需要完成的時間，例如：7天, 14天, 21天, 或30天, 。當然這個部分需要跟地產經紀和貸款人員先確認。如果時間不夠完成Escrow, 就會需要和seller再協商。當買家遞交的RPA被賣家接受時，這時下一個步驟就是開啟Escorw。為了方便討論，我們先將escrow 以天數拆成幾部分。 1. 進入Escrow 1-3days 流程 (首付＋開始進行）主要進行首付的付款動作與開始買賣與貸款的流程。我們先談談付款。 EMD匯款通常前三天需要將EMD(earnest money deposit)匯入到Escrow Company, 所以買家一定要在三天內匯好款項。匯款的步驟很重要，也需要非常小心。最好的方法是直接打電話給Escrow公司再三確認，不能單獨依造email 郵件上的匯款資料就進行匯款的動作。請務必致電Escrow公司再三確認除了遞交EMD 同時也要著手進行貸款的申請流程，此外並安排房屋檢查。買家完成Vesting Form，同時記得購買買房屋保險。(Note: 現在保險不好買，一定要先讓保險公司評估）最後完成 City Change of Ownership Form (PCOR)。 2. Escrow 4-16 Days 流程 (以閱讀房屋相關文件和對房屋進行相關檢查為主 )

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Escrow 流程(17-30天）

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今天要跟大家分享Escrow 流程（17-30天） Escrow 17-25天 (移除條款,跟進貸款進度,與文件簽署) Contingency 條款所謂「Contingency」，即履行合同的先決條件。若特定條件無法滿足，則雙方可以選擇中止合同、不構成違約。在購房合約中，買家可以依需求放有時效性的Ｃontingency. 一般都會寫17天Ｒemove Ｃontingency. 舉例幾個基本的Contingence： Home Inspection Contingency房屋檢查, Appraisal Contingency 房屋估價, Loan Contingency 貸款等。一旦Contingency 的時間到了且條件也滿足了。買家必須填寫Remove Contingency表格, Contingency 才會正式被移除。這些Contingency 不是日期一到就會自動移除的喔！除了 Contingency，在這個時期也需要同步跟進貸款進度。貸款公司會先提供Conditional Approval. 然後提供 Final Approval, and Closing Disclosure 都沒問題的話，買家簽 Loan Document。接下來出貸方就會撥貸款金額 Lender Issue Funding。最後一個步驟就是賣方簽署Grand Deed。 Escrow 完成前五天 – Final Walk Through

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預約房屋檢查時您需要準備哪些資料？

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今天要跟大家分享預約房屋檢查時您需要準備哪些資料避免檢查師不能夠當天完成房屋檢查因而拖延進度。買家該如何提供完善和周全的檢查空間讓檢查師做好一次到位的房屋檢查呢？ 1. 房屋相關訊息房屋的基本信息，例如地址、建成年份、平方英尺、屋頂材料類型、任何 ADU、棚屋或獨立車庫、游泳池等。 2. 公用設備確保所有水和電都可以使用，以便檢查員可以進行完整的檢查。如果沒有水電，日後需要重新檢查就會需要收取額外費用。 3. 寵物如果房產內有寵物，請務必提醒您的檢查員，並告知寵物待的位置。良好的溝通可以避免寵物不小心逃跑或是不小心傷害任何人。 4. 租客或是房東住著如果房屋不是空的，請提醒檢查員，並且告知租客/房東為房屋檢查做好提前準備。 5. 有上鎖的地方為了不錯過任何區域，如果壁櫥或其他地方是上鎖的，請務必將其解鎖或提供通道，以便檢查員進行全面檢查。 6. 通道請務必清理出入口處的個人物品或家具（例如：閣樓通道、地基的狹窄空間、壁櫥、門等）如果您在買房或是賣房的過程中，有任何問題，請歡迎與我聯繫。

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簡單了解Escrow流程裡的六項重要文件

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今天要跟大家分享簡單了解Escrow流程裡的六項重要文件在Escrow流程裡有諸多的文件，在這裡舉出六大項文件。任何房屋在買賣或者轉換屋主時，房屋評估值 Assess Value 也會跟著重新計算。隨著地價稅的稅基(Base Value) 變動所需繳交的地價稅額也不會同。 1. Preliminary Title Report 初步產權報告「初步產權報告」會詳列出該房產在您購買前的產權瑕疵、留置權情況與產權負擔。這個文件無敵重要，因為他會詳列出該房產在您購買前的是否有產權瑕疵、留置權情況與產權負擔等資訊。協助你您確認這個房屋的現任屋主是否擁有完整的產權，以及沒有任何的債務，比如Tax Lien (稅金留置權）, mechanic’s lien (修理工人留置權）. .. 等等。 2. NHD Report (Natural Hazard Disclosure Report)自然環境風險披露報告這份自然環境風險披露報告會列出房子所處的地理位置, 是否在地震帶上, 是否在洪水影響區, 是否在森林火災高危險區等. 另外也會列出房屋方圓1 mile內的不良設施, 例如是否有superfund(高科技廢料處理污染), 是否有瓦斯管線經過, 是否有LUST (Leaking Underground Storage Tanks) 地下儲罐洩漏等等可能對你的身體健康及安全增加不良風險的設施。 3. Seller’s Disclosures 賣方訊息揭露: 舉例：Real Estate Transfer Disclosure Statement, Seller

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